De Nederlandse huurmarkt staat al jaren onder druk, en voor mensen met een middeninkomen is een betaalbare huurwoning lastig te vinden. Daarom is op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur ingegaan. De wet brengt een groot deel van de huurwoningen die eerder vrij geprijsd waren onder een maximale huurprijs. In dit artikel leggen we uit wat de wet inhoudt, wat er voor jou als huurder verandert en hoe je controleert of jouw huurprijs klopt.
Wat is de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het doel: meer huurwoningen beschermen tegen te hoge huurprijzen, vooral in het segment dat daarvoor aan de vrije markt was overgelaten.
Vóór de wet gold een maximale huurprijs voor zelfstandige woningen alleen als de kale beginhuur niet boven de toenmalige liberalisatiegrens lag: de sociale huur. Lag de beginhuur daarboven, dan was het een vrijesectorwoning en mocht de verhuurder de prijs zelf bepalen. Voor kamers gold altijd al een maximale huurprijs.
De Wet betaalbare huur voegt daar een gereguleerde tussencategorie aan toe: de middenhuur.
De nieuwe categorie: middenhuur
Een middenhuurwoning is een zelfstandige woning met 144 tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt voor die woningen een maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort.
Elk puntenaantal heeft een eigen maximale huurprijs. De bovengrens van de middenhuur is de maximale huurprijs bij 186 punten. In 2026 is dat € 1.228,07 per maand. Een woning met minder punten heeft dus een lager maximum. De huurprijsgrenzen worden elk jaar per 1 januari aangepast aan de inflatie: per 1 januari 2026 met 3,65%, de inflatie van juli 2024 tot juli 2025.
De indeling ziet er in 2026 zo uit:
- Sociale huur: tot en met 143 WWS-punten. Voor contracten die in 2026 ingaan, is de kale beginhuur maximaal € 932,93 per maand.
- Middenhuur: 144 tot en met 186 WWS-punten. Voor contracten die in 2026 ingaan, ligt de kale beginhuur tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand.
- Vrije sector: 187 punten of meer, met een kale beginhuur boven € 1.228,07. Hier geldt geen maximale huurprijs, wel een maximale jaarlijkse huurverhoging.
Let op: heeft je woning 144 tot en met 186 punten, dan is het een middenhuurwoning, ook als de verhuurder er meer dan € 1.228,07 voor vraagt. Het puntenaantal beslist, niet de vraagprijs.
Het WWS-puntensysteem uitgelegd
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntensysteem waarmee de maximale huurprijs van een woning wordt bepaald. Elke huurwoning krijgt punten voor haar kwaliteit. Bij het totaal hoort een vaste maximale huurprijs: hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. De Rijksoverheid stelt de prijs per punt elk jaar opnieuw vast.
Punten worden onder meer toegekend voor:
- Oppervlakte: de vierkante meters van de vertrekken en overige ruimtes.
- Keuken: de lengte van het aanrecht en de voorzieningen, zoals een inbouwkookplaat, oven of afzuiginstallatie.
- Sanitair: toilet, douche of bad en wastafels.
- Energieprestatie: een zuiniger woning met een beter energielabel levert meer punten op.
- Buitenruimte: een balkon, terras of tuin levert punten op, tot maximaal 15. Heeft de woning helemaal geen buitenruimte, dan gaan er in de regels die nu gelden 5 punten af.
- WOZ-waarde: de waarde die de gemeente elk jaar voor de woning vaststelt.
- Gemeenschappelijke voorzieningen: deel je bijvoorbeeld een ruimte met keuken met andere adressen, dan worden de punten daarvan over die adressen verdeeld.
Voor de WOZ-waarde geldt een begrenzing, de WOZ-cap. Komt een woning op 187 punten of meer, dan mogen de WOZ-punten niet meer dan 33% van het totaal uitmaken. Zakt de woning door die begrenzing onder de 187 punten, dan krijgt ze 186 punten: de bovengrens van de middenhuur. Dat raakt vooral woningen met een hoge WOZ-waarde op populaire locaties.
Een voorbeeld van hoe het werkt. Neem een appartement met twee slaapkamers, een balkon, een gewone keuken en een redelijk energielabel. Of dat sociale huur, middenhuur of vrije sector is, kun je niet op gevoel zeggen. Een paar vierkante meter, een energielabel of de WOZ-waarde kan het verschil maken. Vul daarom altijd de Huurprijscheck in. Je ziet dan het puntenaantal en de maximale huurprijs die daarbij hoort.
Wat verandert er voor huurders?
Nieuwe huurcontracten voor woningen met 144 tot en met 186 punten, afgesloten op of na 1 juli 2024, mogen niet boven de maximale huurprijs voor het puntenaantal uitkomen. Het maakt niet uit of je van een woningcorporatie of een particuliere verhuurder huurt.
Bestaande huurcontracten van vóór 1 juli 2024 voor woningen met 144 tot en met 186 punten vallen niet onder de nieuwe maximale huurprijs. Voor die contracten blijft de huurprijs zoals afgesproken. Woon je in een sociale huurwoning (tot en met 143 punten), dan heb je wel altijd recht op een huur die bij het puntenaantal past.
Puntenaantal bij het contract. Sinds 1 januari 2025 moeten verhuurders bij elk nieuw huurcontract het puntenaantal van de woning duidelijk maken. Dat geldt ook voor vrijesectorwoningen. Je hoeft dus niet op goed geloof af te gaan.
De gemeente kan handhaven. Sinds 1 januari 2025 kan de gemeente een boete geven aan verhuurders die zich niet aan de regels houden, bijvoorbeeld als ze te veel huur vragen. De gemeente kan je huur zelf niet verlagen. Dat doet de Huurcommissie.
Servicekosten. Heb je een middenhuur- of vrijesectorwoning met een contract van op of na 1 juli 2024? Dan kun je de afrekening van je servicekosten door de Huurcommissie laten toetsen.
De Huurcommissie is een onafhankelijke geschilbeslechter voor huurders en verhuurders. Haar uitspraken zijn bindend.
Wat verandert er voor verhuurders?
De wet heeft gevolgen voor de verhuurmarkt. Volgens de Rijksoverheid, op basis van cijfers van het Kadaster, zijn in 2024 meer dan 30.000 huurwoningen verkocht door verhuurders (uitgepond). Door nieuwbouw kwamen er ook woningen bij, maar per saldo kromp de particuliere huurmarkt in 2024 met 413 woningen. Vooral particuliere verhuurders in steden verkopen, omdat middenhuur voor hen minder oplevert dan verkopen tegen de marktprijs.
Het kabinet stuurde daarom in oktober 2025 vier aanpassingen naar de Tweede en Eerste Kamer. Drie daarvan wijzigen het WWS: een prijsopslag voor woningen waarop de WOZ-cap van toepassing is, een zwaardere waardering van kleine rijksmonumenten en het schrappen van de 5 minpunten voor het ontbreken van buitenruimte. De vierde maakt een tijdelijk huurcontract mogelijk voor alle studenten. Volgens het kabinet mag de verhuurder de huur alleen bij een nieuw huurcontract naar een hoger maximum brengen. Op 15 oktober 2026 staan de 5 minpunten en de WOZ-cap nog in het Besluit huurprijzen woonruimte, en noemt wetten.overheid.nl toekomstige wijzigingen van dat besluit vanaf 1 januari 2027. Controleer dus bij Volkshuisvesting Nederland of een aanpassing al geldt voordat je erop rekent.
Duidelijke regels geven verhuurders ook houvast. Ze kunnen met de Huurprijscheck precies zien wat ze mogen vragen, en een betere woning, met bijvoorbeeld een beter energielabel, levert meer punten en dus een hogere maximale huur op.
Hoe controleer je of je huur klopt?
Vermoed je dat je huurprijs te hoog is voor de kwaliteit van je woning? Volg dan deze stappen.
Stap 1: Bepaal het puntenaantal van je woning Gebruik de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie. Vul de kenmerken van je woning in, zoals oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair en buitenruimte. Het invullen kost wat tijd, maar je krijgt een puntentotaal en de maximale huurprijs die daarbij hoort.
Stap 2: Bepaal welke regels voor jouw contract gelden Heb je 143 punten of minder, dan geldt de maximale huurprijs altijd. Heb je 144 tot en met 186 punten, dan geldt de maximale huurprijs alleen als je contract op of na 1 juli 2024 is afgesloten. Bij 187 punten of meer is er geen maximale huurprijs.
Stap 3: Vergelijk met wat je betaalt Ligt je kale huur boven het maximum voor je puntenaantal, en geldt dat maximum voor jouw contract? Dan betaal je te veel en kun je actie ondernemen.
Stap 4: Woon je er korter dan zes maanden? Laat de beginhuur toetsen In de eerste zes maanden van je huurcontract kun je de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te beoordelen. Is die te hoog, dan stelt de Huurcommissie een lagere huur vast die geldt vanaf de ingangsdatum van je contract. De verhuurder moet de te veel betaalde huur dan terugbetalen.
Stap 5: Woon je er langer? Vraag een huurverlaging Is je contract op of na 1 juli 2024 afgesloten, dan kun je ook na die zes maanden je huur laten verlagen. Stuur eerst een voorstel tot huurverlaging naar je verhuurder. Gaat die niet akkoord, vraag dan de Huurcommissie om een uitspraak. De lagere huur geldt dan vanaf dat moment. Wat je daarvoor te veel betaalde, krijg je niet terug.
Wat het kost en hoe lang het duurt Een zaak bij de Huurcommissie kost een huurder vooraf € 25. Krijg je helemaal gelijk, dan krijg je dat bedrag terug. Heb je een minimuminkomen, dan kun je vrijstelling vragen. De Huurcommissie probeert een zaak in vier tot zes maanden af te ronden.
Hulp nodig? Het Juridisch Loket geeft gratis juridisch advies. Je kunt ook naar je gemeente, die een verhuurder kan beboeten die te veel huur vraagt.
Vind jouw betaalbare middenhuurwoning met RentBear
De Wet betaalbare huur geeft huurders meer bescherming, maar een betaalbare woning vinden blijft lastig. Dan helpt het om nieuwe woningen te zien zodra ze online komen.
RentBear houdt de grote Nederlandse woningsites in de gaten en stuurt je een melding zodra er een woning verschijnt die aan jouw zoekopdracht voldoet (direct of elk uur met Premium, of in één dagelijks overzicht met het gratis abonnement). Je reageert via de link naar de originele advertentie.
Stel je zoekopdracht in op RentBear en laat ons het zoekwerk doen.
Bronnen
- Volkshuisvesting Nederland, Veelgestelde vragen over de Wet betaalbare huur
- Rijksoverheid, Indexering inkomensgrenzen, maximale huurprijsgrenzen en huurtoeslagparameters 2026 (25 november 2025)
- Rijksoverheid, Wat is het verschil tussen een sociale huurwoning, een middenhuurwoning en een huurwoning in de vrije sector?
- Rijksoverheid, Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning?
- Rijksoverheid, Maatregelen voor behoud middenhuurwoningen (10 april 2025)
- Rijksoverheid, Maatregelen voor behoud middenhuurwoningen naar beide Kamers (1 oktober 2025)
- Wetten.overheid.nl, Besluit huurprijzen woonruimte (geldend vanaf 1 januari 2026, geraadpleegd 15 oktober 2026)
- Huurcommissie, Verlaging aanvangshuurprijs vragen
- Huurcommissie, Kosten van een procedure en De stappen in een zaak
- Het Juridisch Loket, Gratis juridisch advies
