Inleiding
Elk jaar mogen verhuurders de huur verhogen. Maar hoeveel is eigenlijk toegestaan? En gelden er voor jou andere regels dan voor je buurman? De huurverhoging in 2026 hangt sterk af van het type woning dat je huurt: sociale huur, middenhuur of vrije sector. Elk segment heeft zijn eigen maximum, zijn eigen formule en zijn eigen ingangsdatum.
In dit artikel leggen we uit wat de maximale huurverhoging in 2026 is, wanneer die mag ingaan, hoe je controleert of jouw verhoging klopt en wat je kunt doen als je het er niet mee eens bent.
Maximale huurverhoging per sector in 2026
De overheid stelt elk jaar maximumpercentages vast. Ze zijn gebaseerd op inflatie of op de cao-loonontwikkeling, en elk segment heeft een eigen rekenregel:
| Sector | Maximum | Geldt voor | Rekenregel |
|---|---|---|---|
| Sociale huur | 4,1% (€ 25 bij een kale huur onder € 350) | verhogingen van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 | gemiddelde inflatie december 2022–december 2025 (3,6%) plus 0,5 procentpunt |
| Middenhuur | 6,1% | het kalenderjaar 2026 | cao-loonontwikkeling december 2024–december 2025 (5,1%) plus 1 procentpunt |
| Vrije sector | 4,4% | 1 januari 2026 tot 1 januari 2027 | de laagste van inflatie (3,4%) en cao-loonontwikkeling (5,1%), plus 1 procentpunt |
Het zijn maximumpercentages. Een verhuurder mag minder vragen, en staat er in je contract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage.
Sociale huur: maximaal 4,1%
Een sociale huurwoning heeft maximaal 143 punten in het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel). Voor huurcontracten die in 2026 ingaan, gaat het om een kale beginhuur van maximaal € 932,93 per maand. Het maakt niet uit of je van een woningcorporatie of van een particuliere verhuurder huurt.
Per 1 juli 2026 mag de huur van een zelfstandige sociale huurwoning met maximaal 4,1% omhoog. Is je kale huur lager dan € 350, dan is de maximale verhoging € 25 per maand. Tot 1 juli 2026 gold nog het maximum van 5% uit 2025. Voor kamers, woonwagens en standplaatsen geldt vanaf 1 juli 2026 ook maximaal 4,1%, ongeacht je inkomen.
Er geldt een extra grens: door de verhoging mag je huur nooit boven de maximale huurprijs uitkomen die bij het puntenaantal van je woning hoort.
Middenhuur: maximaal 6,1%
Middenhuurwoningen vallen sinds 1 juli 2024 onder de Wet betaalbare huur. Het gaat om zelfstandige woningen met 144 tot en met 186 punten. Voor een contract dat op of na 1 januari 2026 is ingegaan, ligt de kale beginhuur tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand. Voor contracten uit 2025 lag die band tussen € 900,07 en € 1.184,82, en voor contracten vanaf 1 juli 2024 tussen € 879,66 en € 1.157,96.
In 2026 mag de huur van een middenhuurwoning met maximaal 6,1% omhoog. Hoeveel jouw huur stijgt, hangt af van wat er in je huurcontract staat. Staat er een lager percentage in, dan geldt dat. Staat er niets over een jaarlijkse huurverhoging in je contract, dan mag de verhuurder de huur niet verhogen.
Heb je een contract van vóór 1 juli 2024 met een beginhuur boven de toenmalige liberalisatiegrens? Dan gelden voor jou de regels van de vrije sector, niet die van de middenhuur.
Vrije sector: maximaal 4,4%
Ligt je kale beginhuur boven de middenhuurgrens (€ 1.228,07 voor contracten die in 2026 ingaan) en heeft je woning 187 punten of meer? Dan huur je in de vrije sector. Hier mag de huur in 2026 met maximaal 4,4% omhoog.
Dit maximum staat in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten en geldt tot 1 mei 2029. Tot die datum mag je verhuurder niet meer verhoging vragen dan het maximum, ook als je contract een hoger percentage noemt. Hij mag je ook geen nieuw contract met een hogere huur aanbieden en de huur niet opzeggen omdat je niet met een hogere huur instemt. De verhoging moet wel in je huurcontract zijn afgesproken.
Wat de huren in juli 2026 werkelijk deden
Het CBS meet elk jaar hoeveel de huren echt stijgen. In juli 2026 lagen de huren gemiddeld 4,4% hoger dan een jaar eerder. In 2025 was dat 4,9% en in 2024 5,4%. Sociale huurwoningen stegen gemiddeld 4,3%, vrijesectorwoningen 4,5%.
Dat een gemiddelde boven een maximum kan uitkomen, zit in de meetmethode: het CBS rekent ook woningen mee die een nieuwe huurder kregen, en bij een nieuwe huurder mag de huur meer stijgen dan de reguliere jaarlijkse verhoging. Zonder die bewonerswisselingen kwam de gemiddelde stijging uit op 3,8%.
Regionaal liepen de cijfers uiteen. In Overijssel en Noord-Brabant stegen de huren het hardst (4,6%), in Fryslân het minst (4,0%). Van de vier grote steden steeg de huur het meest in Rotterdam (4,7%) en het minst in Amsterdam (4,3%). Den Haag kwam uit op 4,4% en de gemeente Utrecht op 4,5%.
Wanneer mag de huurverhoging ingaan?
Je verhuurder mag de huur één keer per twaalf maanden verhogen. Meestal valt die verhoging op 1 juli. Er zijn drie uitzonderingen: in het eerste jaar van je huurcontract, als er meer dan twaalf maanden tussen de vorige twee verhogingen zat, en na een woningverbetering.
Sociale huur. De verhuurder moet de verhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk melden, per brief of e-mail. Gaat de verhoging op 1 juli in, dan moet het voorstel dus uiterlijk eind april bij je zijn. In het voorstel moet staan:
- de oude en de nieuwe kale huur
- de hoogte van de huurverhoging
- een inkomensschatting van de Belastingdienst, als de verhuurder de huur verhoogt vanwege je inkomen
- de datum waarop de verhoging ingaat
- hoe je bezwaar kunt maken
Kwam het voorstel te laat, dan kun je bezwaar maken. De verhoging schuift dan op naar een later moment.
Vrije sector. Hier hoeft de verhuurder de verhoging niet op een vast moment aan te kondigen. De huur gaat omhoog zoals in je contract is afgesproken, maar nooit met meer dan het maximum.
Hoe controleer je of de verhoging klopt?
Stap 1: Bepaal je huurcategorie. Kijk in je huurcontract wanneer het inging en wat de kale beginhuur was. Twijfel je, bereken dan het puntenaantal van je woning met de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Stap 2: Bereken het maximum. Vermenigvuldig je huidige kale huur met het percentage dat voor jou geldt (4,1%, 6,1% of 4,4%). Is de nieuwe huur hoger dan dat, dan klopt de verhoging niet. Voor sociale huur onder € 350 is de grens € 25 per maand.
Stap 3: Controleer de aankondiging. Huur je sociaal, kwam het voorstel dan minstens twee maanden voor de ingangsdatum, en staan alle verplichte onderdelen erin?
Stap 4: Controleer de maximale huurprijs. Bij sociale huur en middenhuur mag de nieuwe huur niet boven de maximale huurprijs voor het puntenaantal van je woning komen. Die zie je in de uitkomst van de Huurprijscheck.
Wat als je het er niet mee eens bent?
Sociale huur: bezwaar vóór de ingangsdatum
Klopt de verhoging niet, bijvoorbeeld omdat het percentage te hoog is, de brief fouten bevat of de nieuwe huur boven de maximale huurprijs uitkomt? Stuur je verhuurder dan een bezwaarschrift per brief of e-mail en leg uit waarom de verhoging niet klopt. De Huurcommissie heeft daar een modelbrief voor. Je verhuurder moet je bezwaar ontvangen vóór de dag waarop de verhoging ingaat.
Is je verhuurder het niet met je eens? Dan moet hij zelf binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie vragen om de verhoging te beoordelen. Jij hoeft dan niet zelf naar de Huurcommissie. Krijgt de verhuurder gelijk, dan betaal je de verhoging alsnog vanaf de ingangsdatum, plus € 25 aan kosten voor de procedure.
Heb je geen bezwaar gemaakt maar betaal je de verhoging ook niet? Dan moet je verhuurder je binnen drie maanden na de ingangsdatum een aangetekende herinneringsbrief sturen. Daarna kun je tot vier maanden na de ingangsdatum zelf de Huurcommissie inschakelen.
Bezwaar heeft geen zin bij onderhoudsgebreken, een gedaald inkomen of overlast van buren. Voor ernstige gebreken kun je de Huurcommissie wel vragen de huur tijdelijk te verlagen. Dat is een aparte procedure.
Middenhuur en vrije sector: binnen vier maanden naar de Huurcommissie
Maak eerst bezwaar bij je verhuurder. Komen jullie er niet uit, dan kun je zelf een zaak starten bij de Huurcommissie, uiterlijk vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging. Ging je huur op 1 juli 2026 omhoog, dan moet je verzoek er uiterlijk 1 november 2026 zijn.
Wat kost de Huurcommissie, en hoe lang duurt het?
Als huurder betaal je vooraf € 25 aan leges. Krijg je helemaal gelijk, dan krijg je dat bedrag terug. Een verhuurder betaalt € 500. Heb je een minimuminkomen of een inkomen op bijstandsniveau, dan kun je vrijstelling vragen. De Huurcommissie probeert een zaak in vier tot zes maanden af te ronden. Haar uitspraak is bindend voor jou en je verhuurder.
Inkomensafhankelijke huurverhoging bij sociale huur
Huur je een zelfstandige sociale huurwoning en heeft je huishouden een hoger inkomen? Dan mag de verhuurder een vast bedrag vragen in plaats van het percentage: maximaal € 50 per maand bij een hoger middeninkomen en maximaal € 100 per maand bij een hoog inkomen. Daarbij telt het gezamenlijke inkomen van twee jaar terug, voor 2026 dus het inkomen over 2024.
| Huishouden | Lager (midden)inkomen | Hoger middeninkomen (max. € 50) | Hoog inkomen (max. € 100) |
|---|---|---|---|
| Eenpersoons | tot € 59.504 | € 59.504 tot € 70.149 | boven € 70.149 |
| Meerpersoons | tot € 68.858 | € 68.858 tot € 93.531 | boven € 93.531 |
Van inwonende kinderen die op 1 januari 2026 jonger waren dan 23 jaar telt alleen het inkomen boven € 26.819 mee.
De verhuurder moet een inkomensschatting van de Belastingdienst meesturen met het voorstel. Je kunt bezwaar maken als:
- het inkomen van je huishouden in 2025 is gedaald tot onder de grenzen;
- jij of een medebewoner valt onder de groep gehandicapten en chronisch zieken die de minister heeft aangewezen;
- de verhuurder geen inkomensschatting heeft meegestuurd;
- de inkomensschatting niet klopt, bijvoorbeeld omdat een bewoner inmiddels is verhuisd.
Ook dit bezwaar stuur je naar je verhuurder, vóór de datum waarop de verhoging ingaat.
Praktische tips voor huurders in 2026
Bewaar alle communicatie. Sla huurverhogingsbrieven, e-mails en betalingsbewijzen op. Bij een geschil heb je die nodig.
Ken je contracttype. Sociale huur, middenhuur of vrije sector bepaalt welk maximum, welke termijn en welke procedure voor jou gelden.
Let op je termijn. Bij sociale huur moet je bezwaar vóór de ingangsdatum bij de verhuurder zijn. Bij middenhuur en vrije sector heb je tot vier maanden na de ingangsdatum om naar de Huurcommissie te gaan.
Controleer de puntentelling. Huur je sociaal, dan heb je altijd recht op een huur die bij het puntenaantal van je woning past. Heb je een middenhuurwoning met een contract van op of na 1 juli 2024, dan geldt ook voor jou de maximale huurprijs bij je puntenaantal. Betaal je meer, dan kun je los van de jaarlijkse verhoging een huurverlaging vragen.
Vraag advies. Het Juridisch Loket geeft gratis advies over huurverhogingen.
Op zoek naar een betaalbare huurwoning?
Soms is verhuizen naar een betaalbaardere woning de beste zet. Dan helpt het om nieuwe woningen te zien zodra ze online komen.
RentBear houdt de grote Nederlandse woningsites in de gaten en stuurt je een melding zodra er een woning verschijnt die aan jouw wensen voldoet (direct of elk uur met Premium, of in één dagelijks overzicht met het gratis abonnement). Je reageert via de link naar de originele advertentie.
Stel gratis je zoekopdracht in op RentBear.
Bronnen
- Rijksoverheid, Maximale huurverhoging 2026 in sociale sector 4,1%, middenhuur 6,1% en vrije sector 4,4% (15 december 2025)
- Rijksoverheid, Wat is de maximale huurverhoging voor een sociale huurwoning in 2026?
- Rijksoverheid, Maximale huurverhoging middenhuur 2026
- Rijksoverheid, Maximale huurverhoging vrijesectorhuur 2026
- Rijksoverheid, Welke regels gelden er voor een huurverhoging?
- Rijksoverheid, Kan ik bezwaar maken tegen mijn huurverhoging?
- Rijksoverheid, Indexering inkomensgrenzen, maximale huurprijsgrenzen en huurtoeslagparameters 2026 (25 november 2025)
- Huurcommissie, Jaarlijkse huurverhoging sociale huur
- Huurcommissie, Jaarlijkse huurverhoging middensector
- Huurcommissie, Inkomensafhankelijke huurverhoging
- Huurcommissie, Kosten van een procedure en De stappen in een zaak
- Volkshuisvesting Nederland, Veelgestelde vragen over de Wet betaalbare huur
- CBS, Woninghuur stijgt gemiddeld met 4,4 procent (juli 2026 ten opzichte van juli 2025)
